Concierge : ce que le syndicat doit vérifier avant de signer

Un contrat d’entretien de copropriété se juge sur quatre points : les heures-personne par passage, un périmètre daté, les attestations d’assurance, et un mécanisme de contrôle. Sans eux, le conseil d’administration signe une intention, pas un engagement — et rouvre le dossier six mois plus tard.

1. Les heures-personne, pas la liste de tâches

C’est la donnée qui manque dans la majorité des soumissions, et la seule qui rende deux offres comparables. « Entretien complet des aires communes » recouvre indifféremment deux personnes pendant trois heures ou une personne pendant une heure.

Exigez la formulation explicite : nombre d’intervenants et durée cumulée sur site, par passage. Une soumission 30 % moins chère qui ne le précise pas est presque toujours 30 % de temps en moins.

2. Un périmètre daté, avec les exclusions

Le quotidien et l’hebdomadaire se vérifient d’eux-mêmes. C’est le périodique qui se dilue : lavage de vitres, stationnement intérieur, dessus de cadres, grilles de ventilation.

Demandez un mois d’exécution plutôt qu’une fréquence. « Deux fois par an » ne se contrôle pas ; « en mai et en octobre » se contrôle en regardant un calendrier.

Faites lister ce qui est exclu, en particulier les zones frontières de votre déclaration de copropriété : balcons à usage exclusif, extérieur des fenêtres, rangements privatifs au sous-sol. C’est là que naissent les litiges entre le syndicat et les copropriétaires.

3. Les attestations, pas les affirmations

Deux documents, à jour, avant signature : la responsabilité civile générale et l’attestation de conformité CNESST. Un prestataire non couvert transfère au syndicat le risque d’un accident de travail survenu dans les parties communes.

C’est le seul point du dossier où il n’existe pas de compromis raisonnable, quelle que soit la différence de prix.

4. Le mécanisme de contrôle

Sans lui, la seule sanction disponible est la résiliation — disproportionnée, donc jamais employée, donc sans effet. Trois éléments suffisent :

• Un registre de passage horodaté, consultable par le conseil.
• Une inspection conjointe mensuelle, quinze minutes, avec compte rendu écrit.
• Un responsable de compte nommé, avec un délai de réponse contractuel.

Le point que les syndicats oublient : la continuité

Les administrateurs changent à chaque assemblée. Si la connaissance du dossier vit uniquement dans la tête d’un administrateur sortant, le contrat se dégrade sans que personne ne s’en aperçoive. Un responsable de compte stable côté prestataire compense cette rotation — c’est un critère de sélection, pas un détail.

Si vous changez de prestataire

Prévoyez une remise à niveau avant le premier passage régulier. Des aires communes dont le périodique a été négligé pendant un an ne repartent pas au tarif courant. Attaquer directement au récurrent reproduit exactement l’état que le conseil voulait quitter.

C’est la première chose que nous évaluons avant de proposer un contrat en immeubles et copropriétés : l’état réel de départ, et ce qu’il faut pour l’amener au niveau que le contrat pourra ensuite maintenir.